Сочинение на тему Обзор литературы по гедоническому анализу аренды офисных площадей

Учитывая тот факт, что Торонто является центром финансового и коммерческого роста в Канаде и третьим по величине финансовым центром в Северной Америке, с большой вероятностью можно ожидать высоких темпов промышленного роста в различных секторах города. Согласно отчетным исследованиям в 2005 году, 45% от общей занятости в Торонто были заняты в офисном секторе. Поэтому, чтобы сделать основной шаг к лучшему пониманию развития офисного пространства в районе Большого Торонто и проанализировать запрашиваемую арендную плату за доступное офисное пространство в сильно дезагрегированном пространственном масштабе с использованием гедонического регрессионного анализа, исследование было обязательным, чтобы сосредоточиться на офисном пространстве. маркетинг и его важность в основном.

Гедонический регрессионный анализ

Этот метод используется для определения ценности приемлемой услуги на основе атрибутов, несущих полезность этой услуги, путем разбивки его на его компоненты с последующим определением стоимости каждого элемента посредством регрессионного анализа в отдельности. Поскольку операционная рента возникает из-за взаимодействия между поставками и спросом, в отличие от запрашиваемой ренты, которая является арендной платой, которую поставщики требуют на основе собственного восприятия стоимости продукта и рыночных условий, более разумно использовать требовательную ренту в гедонистический анализ.

Анализ данных и моделирование спроса

Прошлые исследования проводились по этому вопросу, и у всех них было несколько недостатков, таких как допущение однородной ренты или пренебрежение пространственными изменениями и т. д.

В этих предыдущих моделях в качестве переменных, влияющих на аренду офисных помещений, в основном использовались местоположение, доступ, рыночные условия и физические атрибуты. В этом исследовании был принят во внимание набор данных, включающий все здания с офисными помещениями площадью 20000 кв. Футов или более, используя их местоположения для расчета доступности, демографических характеристик и переменных, связанных с землепользованием. Запрашиваемая ставка арендной платы, тип арендной платы, классификация зданий, общая и доступная площадь пола, а также переменные года постройки также были доступны в наборе данных. После разделения исследовательской зоны (GTA) на 36 различных бизнес-узлов было обнаружено, что 40 процентов офисных площадей сосредоточено в центральном деловом районе (CBD) и в центральной части города. Помимо этого, на главных улицах, автомагистралях и в аэропорту также было много офисных помещений.

Наконец, остальная часть концентрации принадлежала местным центрам в пригороде, таким как Брэмптон, Скарборо, Маркхэм, Миссиссауга и Оквилл. Средняя запрашиваемая арендная плата в районе исследования составляла 13. 48 канадских долларов за квадратный фут офисных площадей. Анализ показал увеличение величины расстояния от КБР, скорость вариации уменьшается. Кроме того, в результате анализа запрашиваемой ренты наблюдались большие пространственные различия, особенно в центре города. Набор данных классифицировал (субъективная классификация) офисные здания на четыре стандартных типа, т.е. е. , A, B, C и G, используя комбинацию различных элементов, таких как арендная плата, системные стандарты и эффективность, строительные удобства, местоположение, доступность и восприятие рынка. Как обсуждалось в исследовании, здания типа А определяются как высококачественные стандартные отделки, современные системы, отличная доступность и определенное присутствие на рынке.

В этих зданиях арендная плата выше средней. Тип B – это здания, которые имеют приемлемые удобства и инфраструктуру. Тип C имеет только функциональное пространство с более низким уровнем арендной платы по сравнению со средней площадью.

Наконец, тип G – это государственные здания. Используя данные, связанные с доступностью, подготовленные наложением уличной сети, регионального транзита и системы метрополитена, (ГИС) на карты данных офисного пространства и различных буферов 0,5, 1 и 2 км, построенных вокруг развязок на шоссе, региональных транзитных станций и станции метро, ​​доступность к указанным местам была определена. Кроме того, средства ГИС использовались для определения расстояний от региональных или центральных районов и КБР. Анализируя данные, было показано, что 75% процентов офисных зданий были расположены на расстоянии 2 км от развязок автомагистралей или перекрестков основных дорог. Кроме того, 65% офисных зданий находились в пределах 2 км от региональной транзитной станции, а 50% офисных зданий были в пределах 1 км от станций метро. Кроме того, было обнаружено, что арендная плата быстро снижается с ростом расстояния от центрального делового района, но затем снова поднимается примерно на 20 км, что соответствует центру города Миссиссауга, и второй подъем происходит на расстоянии 45 км, что соответствует центру города Оквилл. .

Анализ

 
1. Влияние атрибутов пространства на запрашиваемую цену

 

В высококачественных зданиях запрашиваемая арендная плата выше, чем в зданиях более низкого качества (здания типа А с самой высокой арендной платой и здания типа С – самой низкой)

 

2. Влияние рыночных условий на запрашиваемую цену