Аннотация:
С увеличением числа частных курортов и усадеб, выстилающих пляжи по всему миру, возникает вопрос о владении землей и ее распространении на прилегающий пляж и воду. Права на использование этого традиционно публичного пространства в настоящее время ставятся под сомнение покупкой недвижимости за миллион долларов, посягающей на эти пляжи. Как и многие штаты, борющиеся с этим недавним явлением, закон штата Калифорния предусматривает, что при определенных условиях долгосрочный публичный доступ к частной собственности может привести к установлению постоянного публичного сервитута. Благодаря этому общественному сервитуту пляжи «при определенных условиях» нельзя считать полностью частными, хотя многие, в том числе пляж Мартинс, по-прежнему считаются частной собственностью. Это означает, что говорить о частном пляже так же противоречиво, как и о частном парке или частной площади. Этот конфликт обусловлен многими судебными делами, которые поддержали обе стороны. При отсутствии последовательных решений это важное судебное дело представляет собой непрекращающуюся битву между серферами из Surfrider Foundation и миллиардером Силиконовой долины Винодом Хосла. Окончательное решение, в данном конкретном случае, скорее всего, создаст юридический прецедент, который может повлиять на будущее пляжей Калифорнии, и может применяться к общественным местам в целом.
I. Введение
С самого начала существования этой страны люди вкладывали время и ресурсы в защиту прав частной собственности. Этот постоянный акцент на частной собственности над общественными благами не прекратился и привел к исчезновению некоторых традиционно общественных зон, среди которых есть пляжи вдоль побережья. В последние годы и в развитии законодательства наблюдается крайняя напряженность, обусловленная отношениями между публичным доступом через частные земли. К счастью для общественности, это законодательство в большинстве прибрежных районов имеет прецедент и заменяет любые предыдущие ограничения доступа. Эти законы называются государственными сервитутами и могут быть установлены не только вдоль прибрежных районов, но и там, где рекреационное использование является достаточно значительным. Это законы, которые помогли определить и защитить общественные пляжи от курортов и землевладельцев в поисках береговой собственности. В некоторых ситуациях могут быть законы или судебные решения, которые опровергают публичный сервитут, таким образом, это имело место в судебных процессах и конфликте в отношении Martins Beach. Окончательное решение, независимо от результата, «Битвы за пляж Мартинс» будет иметь радиационные последствия для прибрежных районов, зон отдыха и общественных мест на всей территории Соединенных Штатов.
II. Фон на пляже Государственные / частные отношения
Общественные сервитуты в целом предоставляют общественности право использовать определенное пространство. Традиционно публичные сервитуты используются для улиц, путей и воздушного пространства, но в последнее время спорное использовались для защиты пляжей для общего пользования. В большинстве районов пляжи от среднего прилива до океана считаются публичными и называются «законами об влажном песке». Сегодня вдоль побережья Калифорнии, а также других побережий, общественные сервитуты для пляжей предоставляются на участках, не защищенных универсальными законами о мокром песке: доступ к пляжу, а также к местам внутри пляжа для отдыха. Эти новые публичные сервитуты, прозванные «законами о сухом песке», начинают формироваться вдоль побережья Калифорнии, вызванного введением Калифорнийского закона о побережье в 1976 году. Решение о том, предоставлять или нет эти сервитуты, способно формировать пляжи и общественное пространство вдоль всего калифорнийского побережья и устанавливает стандарт для остальной части западного побережья и восточного побережья. Мартинс-Бич, штат Калифорния, является местом для серфинга, которое находится к западу от Пало-Альто и к югу от Залива Полумесяца. Многие из сообщества серфинга в этом районе научились заниматься серфингом на пляже и поэтому очень привязаны к прекрасному пляжному ландшафту. Решение об отказе от сервитута в 2008 году привело к приватизации знаменитого места для серфинга, Мартинс-Бич, и, следовательно, заблокировало общественное использование. Сегодня многие группы в этом районе продолжают больше изучать эти публичные законы о сервитутах и то, как они могут действовать и использоваться для открытия пляжа.
Существует два способа присвоения пляжей населению: один из них связан с покупкой земли в качестве назначенного парка, а другой – с публичным сервитутом. Государственная покупка прибрежной земли для обнародования может быть чрезвычайно дорогостоящей из-за увеличения стоимости земли вдоль береговой линии, затрат на мониторинг, уборку мусора и требований безопасности. Несмотря на затраты, это единственная гарантированная гарантия того, что земля будет полностью общественной через государственную собственность. С другой стороны, публичные сервитуты не требуют покупки собственности и, следовательно, намного дешевле. Покупатель сервитута «приобретает только право пользования», а не право собственности на землю (Mckeon 567). В этом случае дома и курорты могут быть построены на возвышенности, и как гости, так и жители могут наслаждаться пляжем, в идеале способствуя совместимости между государственным и частным использованием. Поскольку эти сервитуты могут быть приобретены бесплатно или, по крайней мере, намного дешевле, чем покупка земли, это «кажется более перспективным способом обеспечения публичного доступа» (McKeon 567).
В Калифорнии прецедент для сервитутов был создан с принятием Калифорнийского закона о побережье 1976 года (предложение 20), ведущего к созданию Калифорнийской комиссии по побережью и оказавшего огромное влияние на доступность пляжей по всему штату (Калифорнийская комиссия по берегам) ). Они создали публичную программу предписывающих прав, похожую на публичные сервитуты. Право предписания относится к публичным правам на частную землю, приобретенную в результате использования. Исторически публика использовала многочисленные прибрежные районы; например, тропы к пляжу, неформальная парковка, пляжи и другие места, которые предоставляют возможности для отдыха. Предписывающие права при использовании – это «сервитут по собственности, который возникает без явного согласия владельца» (California Coastal Commission). Комиссия существует для реализации и защиты этих предписывающих прав. Это необходимо для защиты тех областей использования, которые достаточно существенны, чтобы гарантировать предписывающие права. В разделе 30211 Закона о побережье Калифорнии говорится, что «развитие не должно нарушать права общественности на доступ к морю…». Как следует из Закона о побережье, очевидно, что Калифорния очень привержена сохранению пляжей и прибрежных объектов для общественного пользования. < / р>
Martins Beach расположен к югу от Сан-Франциско и к западу от Сан-Хосе, в округе Сан-Матео, его известное происхождение восходит к началу 1800-х годов. В 1838 году собственность, включая пляж, была передана Хосе Мария Алвизо, раннему поселенцу современной Силиконовой долины. Его владение пляжем Мартинс продолжалось всего 10 лет, пока испанцы не были вынуждены отделить Калифорнию от США, что привело к первому конфликту из-за этой земли. Брат Марии Алвизо, Хосе Антонио Алвисо, подал иск на землю, содержащую пляж Мартинс, который был доставлен в Верховный суд, но в конечном итоге был подтвержден, и в решении не упоминается публичный сервитут. В начале 1900-х годов эта земля была продана семье Дини, которая с 1930 по 1991 год сдала ее в аренду семье Уоттс. Семья Уоттс начала традицию Мартинс-Бич как места для серфинга, открыв его для публики просто за плату за парковку. После того, как Дини восстановил контроль над землей, они продолжали позволять людям платить за парковку и серфинг на пляже. (Кинни) В течение этого времени, как общественный пляж, было несколько поколений серферов, чтобы воспользоваться доступом к пляжу. Аттракцион привлекал как пляжный ландшафт, так и потенциал для серфинга. Он очень уникален, спрятан от шоссе и размахивает скальными образованиями в форме акульих плавников. Он заслужил репутацию хорошего места для начинающих и отличного места для семьи, серферов или нет. Доступ к пляжу оставался открытым в 2008 году, когда новый владелец, Винод Хосла, приобрел недвижимость. После того, как в период с июля по сентябрь 2008 года было сдано более тысячи транспортных средств, общественный доступ не продлился долго, и в 2010 году ворота на пляж были навсегда закрыты, что привело к ярости судебных исков, которые все еще остаются нерешенными.
III. Пример из практики: Мартинс Бич
Как уже упоминалось, Мартинс-Бич считается домом для многих серферов, потому что это отличное место для изучения серфинга и обучения семьи. Из-за этой привязанности вспыхнули эмоции, когда инвестор в Силиконовой долине Винод Хосла купил и заблокировал доступ к пляжу, что привело к двум судебным процессам против Хослы (Surfrider Foundation v. Martins Beach 1, 2 LLC) и возможности еще большего в будущем. Истинная «собственность» или право на пляж неясна. Обе стороны приводят веские аргументы и опираются на законодательные прецеденты. Битва за пляжем превратилась в состязание по перетягиванию каната благодаря судебным процессам и актам неповиновения, в которых каждая сторона использует преимущество в разных случаях. С неурегулированными судебными процессами общественный аспект пляжа остается неопределенным.
Многочисленные судебные процессы и угрозы судебных исков стали заголовками многих новостных источников, поскольку история продолжает развиваться. Это привело к сложному графику событий, которые продолжают разворачиваться каждый день. Это началось в 2010 году, когда Хосла закрыл ворота, перекрыв дорогу, ведущую к пляжу Мартинс. Это запретило посетителям пляжа в течение следующих 3 лет, которые они организовали и возбудили дело против Хослы. В октябре 2013 года созданная группа Friends of Martins Beach подала иск против Khosla или Martins Beach 1,2 LLC. Они стремились использовать общественные сервитуты для отдыха на Мартинс-Бич-роуд и по сухому песку вдоль пляжа, а также запретить ООО «Мартинс-Бич» вмешиваться в использование этих сервитутов населением (Friends of Martins Beach против Martins Beach LLC 2013). Судья по этому делу вынес решение в пользу Хослы из-за первоначального иска на землю в середине 1800-х годов, потому что в этом соглашении не говорилось о сервитуте или каких-либо государственных землях. Государство также не было упомянуто в названии владения какой-либо формой собственности на землю, и, следовательно, на землю «не распространяются законы Конгресса о доступе общественности» (Standen).
После проигрыша первого дела из-за предыдущего владения землей Испанией и ее повторного приобретения Хосе Антонио Алвизо, Друзья Мартинс Бич реорганизовались с фондом Surfrider в попытке вернуть Хослу в суд. Surfrider Foundation v. Martins Beach 1, LLC; Martins Beach 2, LLC был судебным иском для граждан в соответствии с Законом о побережье Калифорнии, закрывающим ворота и препятствующим доступу, который ранее был предоставлен общественности. Истец, Surfrider Foundation, стремился согласовать три причины иска. Первый был для декларативного облегчения или по существу признания, что закон был нарушен. Судья согласился с Фондом, потому что в соответствии с Калифорнийским актом о побережье, любое развитие, которое изменяет доступ общественности к пляжу, воде и / или побережью или их использование, требует разрешения, которое Хосла не имел и не пытался получить. Второй причиной действий был судебный запрет или юридическое решение проблемы. В этом случае очевидно, что судебным запретом было постоянное открытие ворот. Хотя судья отрицал постоянство, она согласилась с тем, что ворота следует открывать и открывать в то же время и в той степени, в которой это было, когда Хосла приобрел имущество. Наконец, Фонд Surfrider пытался заставить Хослу платить штрафы за его поведение, но эта третья причина иска была отклонена. С другой стороны, компания Khosla, или Martins Beach LLC, пыталась обвинить Фонд Surfrider в несанкционированном проникновении в собственность, но не было существенных доказательств того, что люди, которые действительно входили, были вообще связаны, направлены или ратифицированы фондом, поэтому судья отрицал это основание для иска.
Просто глядя на новостные статьи, вряд ли можно выразить сочувствие Хосле и его позиции, но, посмотрев глубже, его позиция представляет два давних американских идеала: исторический правовой прецедент, а также сильную ценность собственности на землю и частной собственности. прав. Историческая собственность на этот земельный участок является чрезвычайно открытой, и без упоминания правительства или общественного сервитута можно подразумевать полную и полную собственность. Дело, данное Альвисо, также было создано задолго до того, как Калифорнийский закон о прибрежных территориях был принят в законодательный орган, и кодексы Комиссии вступили в силу, что, в свою очередь, укрепило аргумент Хослы. Если статус этого конкретного прибрежного объекта основан на ранней документации Alviso от сотен лет назад, как это было в первоначальном случае, то статус большинства пляжного объекта может быть поставлен под сомнение. Это может привести к небольшому, если таковое будет, общественные пляжи в любом месте вдоль побережья. Этот первоначальный акт подразумевал не только всеобъемлющие права на частную собственность, но и судья компании «Друзья Мартинс Бич против Мартинс Бич» также постановил, что земля является полностью частной, что создает судебный прецедент. Историческая информация, а также судебное решение являются убедительным аргументом. Несмотря на то, что он был отменен в Surfrider Foundation против Martins Beach 1, LLC; Martins Beach 2, LLC из-за предыдущего использования, информация вызывает вопрос: если бы ранее не было публичного доступа к пляжу, был бы вообще конфликт сегодня или в настоящее время Холса будет наслаждаться своим частным пляжем? Несмотря на то, что этот вопрос не имеет отношения к сегодняшней ситуации, общественное использование в прошлом является мощной силой в глазах калифорнийских судов и прибрежной комиссии Калифорнии. Если это общественное использование области может преобразовать частную поездку и участок в общественную дорогу и автостоянку из-за существенного рекреационного использования, как предложено в Калифорнийском законе о прибрежных территориях, что еще можно преобразовать в общественные земли? Насколько далеко заходит такое законодательство, является «значительным» наблюдением за птицами и / или …
Talasari Beach – пляж в районе Балесвар в штате Орисса, Индия. Он расположен на северо-восточном побережье Индии. Название Talasari происходит от двух слов Tala (что
Битва за Юнону была невообразимо важной частью канадской истории и должна поблагодарить за весь будущий успех Канады в мировых конфликтах и стабильности. Битва за Юнону
«Зима наступает» – это то, что они говорят в популярной телевизионной программе, но здесь, в Таиланде, ноябрь-март – одно из лучших времен года, чтобы наслаждаться